2017년 8·2대책부터 최근 2020년 2·20대책 보도자료중 양도소득세관련 주요 개정내용입니다.

Ⅰ. 8·2대책 주요 내용(‘17.8.2)

1. 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제

◇ (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제

<다주택자에게 적용되는 양도세율>

◇ (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화

◇ (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건 추가

ㅇ 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주

◇ (적용시기) ‘17.9.19. 이후 양도하는 주택부터 적용

◇ (거주요건 예외) → a,b,c 어느 하나에 해당하는 경우

a. ‘17.8.2.이전에 취득한 주택
b. ‘17.8.3.이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택
c. ‘17.8.2.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(계약금 지급일 현재 무주택 1세대)

3. 주택분양권 양도소득세 중과세율 적용

◇ (내용) 조정대상지역에서 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권 제외)를 양도하는 경우 보유기간과 관계없이 50% 세율 적용

< 주택분양권 양도세율>

◇ (적용시기) ‘18.1.1.이후 양도하는 분양권부터 적용

◇ (중과세율 적용배제) → a,b 요건 모두 충족시

a. 양도 당시 양도자가 속한 1세대가 다른 분양권을 보유하고 있지 아니할 것
b. 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것

4. 지정지역 3주택 양도소득세 중과세율 적용

◇ (내용) 1세대3주택(조합원입주권 포함)자가 지정지역 지정일(‘17.8.3)이후 지정지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율+10%p 중과 및 장기보유특별공제 적용.

ㅇ 소득세법 부칙 제9270호 제14조 적용하지 않음(중과세율 적용)

ㅇ 농어촌주택등 취득 과세특례 배제(농어촌주택도 주택수 산정시 포함)

※ 주택 지정지역 지정 현황(기재부 공고 제2017-114호)

◇ (적용시기) ‘17.8.3.이후 양도하는 주택부터 적용

5. Q%A

1. 지정지역 지정일인 ‘17.8.3.이후에는 1세대 3주택자가 지정지역내 주택을 양도할 경우 일반세율(6~40%)에 10%p를 가산하는 것인지?

◇ 지정지역(국토부 보도자료에는 "투지기역")에 있는 1세대3주택자의 주택은 지정지역 지정일인 ‘17.8.3.이후 양도하는분부터 일반세율(6~40%)에 10%p를 가산하여 즉시 적용

2. 지정지역내 3주택에 해당하는 주택을 2009.3.15~2012.12.31.사이에 취득하고 ‘17.8.3.이후 양도시 소법 부칙 제9270호 제14조에 따라 10%p추가과세 제외되는지?

◇ 현행 지정지역 1세대3주택 중과는 「소득세법」제104조제4항의 규정이고, 「소득세법」부칙 제9270호 제14조는 「소득세법」제104조 제1항에 관한 규정이므로 1세대3주택자가 지정지역 안에 있는 주택을 2009.3.15~2012.12.31사이에 취득하였다고 하더라도 부칙 제9270호 제14조를 적용할 수 없어 10%p 추가과세 적용

3. 1세대 3주택자가 지정지역내 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 적용하는 것인지?

◇ 현행 소득세법 제95조제2항에서는 미등기양도자산만 장기보유특별공제를 배제하고 있으므로, 1세대 3주택자가 지정지역 안에 있는 주택 양도시 장기보유특별공제 적용

4. 이번에 지정된 지정지역 내에 있는 비사업용토지를 양도할 때에도 소득세법 제104조제4항에 따라 일반세율(6~40%)에 10%p를 가산하는지?

◇ 이번에는 주택에 대해서만 지정지역을 지정하였으므로 비사업용토지 양도시 소득세법 제104조제4항을 적용하지 않음

5. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?

◇ 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용됨

- 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않음
* 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 적용

6. 현재 주택임대사업자 등록시 어떤 혜택이 있는지?

◇ 주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고, 양도소득세 감면 및 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있음

[참고1] 조정대상지역·투기지역·투기과열지구

[참고2] 조정대상지역 및 행정중심복합도시 건설예정지역

◇ 조정대상지역(「주택공급에 관한 규칙」별표 3 <개정 2017.7.3>)

청약 조정대상지역에서 공급하는 청약 조정대상주택
(제23조, 제27조, 제28조, 제54조, 제57조 관련)

◇ 세종 행정중심복합도시 건설예정지역(조정대상지역 및 지정지역 관련)(행정중심복합도시건설청 고시 제2017-16호, 2017.7.4)

Ⅱ. 12·13대책 주요 내용(‘17.12.13)

1. 8년이상 임대사업자 감면혜택 강화

◇ (내용) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개정

◇ (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

Ⅲ. 8·27대책 주요 내용(‘18.8.27)

1. 조정대상지역·투기지역·투기과열지구 추가 지정

◇ (내용) 경기 구리·안양 동안·광교를 조정대상지역으로 추가지정하고 부산 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역에서 해제

Ⅳ. 9·13대책 주요 내용(‘18.9.13)

1. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화

◇ (내용) 고가 1주택자는 거주기간 요건없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용하였으나, 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 10년이상 최대 80% 공제하고 2년미만 거주시 장기보유특별공제 15년 최대 30% 공제

◇ (적용시기) ‘20.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

2. 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축

◇ (내용) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도소득세 비과세 적용하였으나, 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택(조정대상지역) 취득 후 2년 이내 종전주택(조정대상지역)을 양도해야 비과세 적용(동거봉양·혼인합가 등은 적용하지 않음)

◇ (적용시기) ‘18.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택 취득분부터 적용

◇ (종전규정 적용) → a 또는 b 충족시

a. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)을 취득한 경우

b. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

3. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도소득세 중과

◇ (내용) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택 양도시 양도소득세 중과 제외되었으나, 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도소득세 중과*적용
* 건설임대주택 또는 매입임대주택 중 공공지원민간임대주택은 중과대상에서 제외

◇ (적용시기) ‘18.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 임대등록하는 주택부터 적용

◇ (종전규정 적용) → a 또는 b 충족시

a. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)을 취득한 경우

b. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

◇ (기계약자 중과 제외) → ‘18.8.28. 이후 양도하는 분부터 적용

ㅇ 조정대상지역 추가 지정(‘18.8.27)에 따른 기계약자 신뢰보호를 위해 다주택자가 조정대상지역 지정전 주택 양도를 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 중과 제외

4. 장기일반민간임대주택등에 대한 주택가액 기준 신설

◇ (내용) 장기일반민간임대주택등에 대한 과세특례 적용시 주택가액 기준 신설 : 임대개시 당시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 적용

◇ (적용시기) ‘18.9.14. 이후 새로 취득하는 주택부터 적용

◇ (종전규정 적용) → a 또는 b 충족시

a. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)을 취득한 경우

b. ‘18.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

Ⅴ. 12·28 대책 주요 내용(‘18.12.28)

◇ (내용) 경기 수원 팔달구·용인 수지구·용인 기흥구 조정대상지역 추가지정, 부산 부산진구·남구·연제구·기장군 조정대상지역에서 해제

Ⅵ. 1·9대책 주요 내용(‘19.1.9)

1. 임대사업자 거주주택 비과세 요건 강화

◇ (내용) 임대사업자 거주주택 비과세를 1회로 제한하여 최초 임대사업자 등록시 거주주택에 대해서만 양도소득세 비과세 적용

◇ (적용시기) ‘19.2.12. 이후 취득하는 주택부터 적용

◇ (종전규정 적용) ‘19.2.12. 현재 거주하고 있는 주택과 ‘19.2.12. 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택

2. 양도소득세 비과세 보유기간 요건 강화

◇ (내용) 다주택 보유기간은 제외하고 1주택이 된 후 기간만 보유기간으로 인정하여 비과세 적용

◇ (적용시기) ‘21.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

3. 임대사업자 양도소득세 특례시 임대료 증액제한 요건 추가

◇ (내용) 거주주택 비과세 특례·장기임대주택 양도소득세 중과 배제·1세대 1주택 비과세 특례시 임대료 연 5% 증액 제한 요건 추가

◇ (적용시기) ‘19.2.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용

Ⅶ. 12·16대책 주요 내용(‘19.12.16)

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가

◇ (내용) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)에 거주기간을 요건으로 추가하여 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

◇ (적용시기) ‘21.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

2. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

◇ (내용) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우 비과세 적용
* 단, 신규 주택에 기존임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약종료(최대 2년)까지 연장

◇ (적용시기) ‘19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 주택부터 적용

◇ (종전규정 적용) → a 또는 b 충족시

a. ‘19.12.16. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)을 취득한 경우

b. ‘19.12.16. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

3. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

◇ (내용) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 2년 거주기간 충족해야 비과세 적용

◇ (적용시기) ‘19.12.17. 이후 사업자등록·임대사업자등록분부터 적용

◇ (종전규정 적용) ‘19.12.16. 이전에 등록 신청하고 ‘19.12.17. 이후 등록된 경우

4. 다주택자 중과세율 적용시 분양권도 주택수에 포함

◇ (내용) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권 포함

◇ (적용시기) ‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용

5. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

◇ (내용) 주택(조합원입주권 포함) 보유기간 1년미만 50%, 1년이상 2년 미만인 경우 40% 적용

◇ (적용시기) ‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용

6. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과적용 한시적 배제

◇ (내용) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

◇ (적용시기) ‘19.12.17.부터 ‘20.6.30.까지 양도하는 분에 적용

7. Q&A

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가 함에 따른 양도소득세부담 변동 사례

◇ 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택

2. 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 있어 강화된 요건(전입요건 추가 및 양도기간 단축)이 적용되는 대상은?

◇ 12.17일부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 강화된 요건이 적용

ㅇ 12.16일 이전에 주택을 취득*한 경우 현행 규정에 따라서, 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 적용
* ‘주택·분양권·조합원입주권 매매계약 체결+계약금 지불’ 포함

3. 1주택자가 12.17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입하였으나, 기존 주택을 신규 주택 취득 후 1년이 지나 매도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

◇ 12.17일 이후 일시적 2주택 양도소득세 비과세는 전입 요건과 중복 보유 기간요건을 모두 충족해야 함

ㅇ 신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 판 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과*되며 장기보유특별공제도 적용되지 않음
* 2주택자 10%p 중과, 3주택 이상자 20%p 중과

4. 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 추가된 "신규 주택 취득 후 1년내 전입"요건은 예외 없이 적용되는지?

◇ 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는

ㅇ 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차 계약 종료시까지 전입기간을 연장
* 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약 기간은 인정되지 않음

5. 12.16일 이전 구입한 주택(분양권 또는 조합원입주권 매입 포함)을 12.17일 이후 임대주택 등록을 하는 경우 1세대1주택 양도 소득세 비과세 적용을 위해 거주요건이 적용되는지?

◇ 임대사업자의 1세대1주택 비과세요건에 추가되는 거주요건은 12.17일 이후 신규로 사업자등록·임대사업자등록을 하는 주택부터 적용

ㅇ 따라서 12.16일 이전에 구입한 주택의 경우에도 12.17일 이후에 임대 등록하는 경우 거주요건 적용

6. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 분양권도 주택수에 포함하는 배경은?

◇ 분양권은 주택 완공 전 상태에서 계약을 체결하고 완공 후 주택을 취득하는 것으로서 조합원입주권과 실질이 유사

ㅇ 현재 대출, 청약 제한 관련 주택수에는 분양권과 조합원입주권을 모두 포함하나, 다주택자 양도소득세 중과시 주택수에는 조합원입주권만 포함

ㅇ 조세형평성 제고 및 합리화 차원에서 다주택자 양도소득세 중과시에도 분양권을 주택수에 포함

7. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 배경은?

◇ 현재 주택(조합원입주권 포함)과 기타 부동산의 단기 보유에 대한 양도소득세율이 차등 적용되고 있어 제도를 합리적으로 개선

8. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 경우 장기보유특별공제는 적용되는지?

◇ 다주택자가 10년 이상 보유*한 조정대상지역 내 주택을 ‘19.12.17일부터 ‘20.6.30일까지 매각하는 경우
* 보유기간 계산은 취득일부터 양도일까지로 함

ㅇ 양도소득세 중과가 배제되면서 장기보유특별공제도 적용

Ⅷ. 2.20 부동산대책 주요내용(‘20.02.20)

< 조정대상지역 지정 >

◇ 최근 집값 급등으로 시장 불안이 지속되는 경기 일부 지역에 대하여 투기 수요 유입을 차단하고, 실수요자를 보호하기 위해 주거정책심의위원회 심의·의결(2.18~2.20)을 거쳐,

ㅇ 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정(2.21 효력 발생)한다.

◇ 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕은 非규제지역으로 12.16 대책 이후(‘19.12.4주~‘20.2.2주) 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속되고 있다.
* (수원 영통) 8.34% (권선) 7.68% (장안) 3.44% (안양 만안) 2.43% (의왕) 1.93%

ㅇ 특히, 수원 권선(2.54%)·영통(2.24%)·팔달(2.15%)은 2월 2주 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 등 높은 상승폭을 나타낸 바 있고,

ㅇ 이들 지역에 광역 교통망 구축* 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되며, 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황이다.
* 수원 영통(신분당선, 인덕원-동탄선), 수원 권선(신분당선, 수인선), 수원 장안(신분당선, 인덕원-동탄선), 안양 만안(월곶-판교선), 의왕(인덕원-동탄선, 월곶-판교선) 등

◇ 이에, 동 지역을 조정대상지역으로 지정하여 대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등)*·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용한다.
* 다만, 12.16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한주택을 ‘20.6월까지 양도하는 경우 양도세 중과 배제, 장특공제 적용

ㅇ 특히, 금번 지정 지역은 조정대상지역 1지역*으로 지정하여,소유권이전등기일까지 전매제한을 강화하고,
* 조정대상지역 전매제한 : (1지역) 소유권 이전등기일 (2지역) 당첨일로부터 1년 6개월 (3지역) 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월

ㅇ 조정대상지역 기 지정 지역 중 1지역이 아닌 곳*도 1지역으로 일괄 상향키로 하였다.
* (2지역) 성남 민간택지,
　　　(3지역) 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지

참고 : 규제지역 지정 현황(2.21 기준)

* (고양시 7개 지구) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)

** 노란 음영 지역은 금번 신규 지정 지역

[출처 : 이택스코리아 리포트]