2017년 8월 2일 부동산 대책으로 양도소득세에는 큰 변화가 있었습니다. 이에 세무사들이 양도소득세 신고와 관련하여 챙겨야 할 사항이 늘어났고 자연스레 수정신고에 대한 위험도 함께 증가하였습니다.
실제로 양도코리아를 통한 상담 건수 중 수정신고와 관련한 사항이 재작년부터 점점 증가하였고 양도코리아가 세무사들이 가장 많이 쓰는 프로그램이라는 부분까지 고려하면 위의 내용을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.
이에 따라 "수정신고를 피하는 방법"이라는 제목으로(줄여서 수.피.법이라 하겠습니다.) 2주에 한번 씩 연재 형식으로 세무사들이 가장 많이 실수하는 부분(혹은 세무서에서 주의 깊게 보는 부분)을 주제로 하여 칼럼을 쓰고자 합니다.
2주택 보유자인 송파구 주민 甲씨는 거주하고 있던 아파트가 재개발이 되었다. 甲씨가 가지고 있던 기존 아파트의 평가액(10억)이 새로 분양받을 아파트의 분양가액(6억)보다 높아서 그 차액만큼 총 8회에 걸쳐 청산금 4억원을 수령하기로 하였는데 이 중 5회분 2억5천만원을 수령한 상태이다.
(기존건물 평가액: 10억, 분양가액: 6억, 청산금 수령액: 4억)
甲씨는 급전이 필요하여 이 입주권을 양도하였는데, 앞으로 수령할 3회분 청산금(1억 5천만원)과 프리미엄(2억)을 포함하여 9억 5천만원에 양도하였다.
이에 대해 양도세 신고를 의뢰받은 세무사 A씨는 양도가액 9억 5천만원으로 하여 양도세 신고를 하였다.
담당 조사관은 입주권과 3회분 남은 청산금 수령권 1억 5천만원을 함께 양도하였다 하더라도 甲씨의 양도가액은 1억 5천만원을 제외한 8억원이 되어야 하고, 추후 청산금에 대한 잔금 청산이 이뤄지면 수령분 총액 (4억원)에 대해서 양도세 신고가 한번 더 이뤄져야 한다고 하였다.
소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액
가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]
재개발이 이뤄지기 전 기존에 내가 가지고 있던 부동산의 평가액이 재개발 후 받게 될 아파트의 분양가액보다 낮은 경우가 대부분이었으나, 최근 높은 땅값을 자랑하는 강남 송파지역이 재개발 되면서 기존부동산 평가액이 분양가액보다 더 높은 경우가 종종 발생하고 있다. 이러한 경우 그 차액만큼은 수령하게 되는데 이를 청산금 수령권이라고 한다. 내가 출자한 부동산가액보다 차후 지급받는 부동산가액이 더 작으니 보상받는 개념이라고 생각하면 된다. 정리하자면 기존부동산을 출자하면 새 아파트가 지어졌을 때 입주할 수 있는 권리인 입주권과 청산금 수령권을 갖게 되는 것이다.
기존부동산 평가액 < 분양가액 → 입주권 받음 차액만큼 청산금을 납부
기존부동산 평가액 > 분양가액 → 입주권 받음 차액만큼 청산금을 수령
입주권을 양도하는 경우 매수자에게 청산금 수령권까지 동시에 매매한 경우라도 양도소득세를 두 번 계산한다고 생각해야 한다. 왜냐하면 입주권과 청산금 수령권은 세법에서 성격을 다르게 본다. 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 청산금 수령권은 종전부동산의 분할양도로 보고있다. 또 다른 이유로는 이 두가지 권리는 양도일자가 다르기 때문이다.
입주권의 양도시기는 매도자와 매수자 사이의 잔금청산일이 되는 것이고, 청산금 수령권의 양도시기는 최종적으로 청산금을 수령한 날 (기획재정부재산 -405, 2014.05.21) 에서 소유권이전 고시일의 다음날 (기획재정부재산 -35, 2020.01.14) 로 변경되었다.
그러므로, 계약서 상 양도가액에 앞으로 받게 될 청산금 수령액이 포함되었다 할지라도 그 금액만큼 차감한 금액을 양도가액으로 보고 입주권에 대한 양도소득세를 계산하여야 하고, 추후 청산금을 모두 수령하였을 때 청산금 수령권에 대한 양도소득세를 계산하여 두 번 신고하여야 한다.
※ 참고
입주권 양도차익 계산
관리처분계획인가 전 양도차익1 x (기존부동산 평가액-청산금 수령액)/기존부동산 평가액 + 관리처분계획인가 후 양도차익2
청산금 수령권 양도차익 계산
관리처분계획인가 전 양도차익1 x (청산금 수령액/기존 부동산 평가액)
1관리처분계획인가 전 양도차익 = 평가액-취득가액-필요경비
2관리처분계획인가 후 양도차익 = 양도가액-(기존부동산 평가액-청산금 수령액)-필요경비
