2017.8.2. 대책부터 지금까지 양도세 분야에는 유래 없는 부동산대책과 이에 따른 개정사항이 쏟아지면서 실무상 이에 대한 해석이 어려운 것이 사실입니다.

특히나 비과세 보유기간 규정(소득세법 시행령 제154조 ⑤항)의 경우 아직까지도 해석상 모호한 부분이 많고 논란이 많은 부분입니다.

2019.2.12.에 해당 규정이 신설되어 지금까지 보유기간 규정과 관련하여 해석상 모호했던 부분과 이슈가 되었던 사항을 정리해보고자 합니다.

물론 해당 칼럼에서 다루고 있는 이슈 외에도 여전히 해석상 논란이 되고 있는 내용이 많이 있지만 아직 명확한 근거가 없기 때문에 칼럼 내용에서 배제하였습니다.

보유기간 계산과 관련하여 원칙적으로는 취득일부터 양도일까지로 합니다. 다만, 예외적으로 21.1.1 현재 2주택 이상(일시적 2주택 제외)보유한 1세대가 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 경우에는 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산합니다.

《첫째》 소득세법 시행령 154조 ⑤항의 규정만으로는 여러 가지 사실관계를 해석하기가 어려웠다.

소득세법 시행령 제154조 ⑤항 규정을 그대로 읽고 해석하게 되면 굉장히 헷갈리고 어렵습니다. 따라서 해당 규정을 본문의 내용과 괄호 안의 내용으로 구분하여 다시 배열 한 후 읽어야 이해에 도움이 됩니다.

1. 본문의 내용 : 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

2. 괄호안의 내용(2주택 이상에 제외? or 포함?)

① 2주택이 제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외한다. -> 즉, 제외하므로 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하지 않는다.

② 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.-> 즉, 제외하지 않으므로 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산한다.

3. 처분의 의미

처분이라 함은 21.1.1 이후 양도 및 21.2.17 이후 증여 혹은 용도변경을 의미한다.

《둘째》 경과부칙 규정에서 적용시기의 모호함

해당 규정은 2019.2.12.에 신설되었지만 이를 바로 적용할 경우 시장에 혼란이 올 것을 감안하여 시행시기는 2021.1.1. 이후 양도 분부터 적용합니다. 이로 인하여 해석상 어려움이 생겼는데 예로 들면 아래와 같습니다.

20.12.31 이전부터 2주택이었던 자가 20.12.31 이전에 과세로 양도한 후 21.1.1 현재 1주택자인 경우 20.12.31 이전에 과세로 양도하였으므로 21.1.1 현재 1주택자가 해당 주택을 양도시 직전 주택 양도일부터 기산해야하는지

아니면 20.12.31 이전에 양도한 주택과 관련 없이 21.1.1 현재 1주택자이기 때문에 당초 취득일부터 기산해야 하는지에 대한 부분이었습니다.

만약 전자로 해석하게 된다면 2021.1.1. 이후 최종 1주택을 양도시 보유기간을 판정하기 위해서 최종주택 양도일로부터 2년 전으로 소급하여 양도한 주택이 있는지를 따져봐야 하고 만약 있다면 해당 주택이 과세로 양도했는지 비과세로 양도했는지 여부까지 일일이 파악했어야 되기 때문입니다.

상기의 기재부 유권해석이 나오면서 시행일 전에 다른 주택을 모두 양도하고 21.1.1 현재 1세대 1주택인자가 해당 주택을 양도할 경우에는 시행일 전에 양도한 주택과 무관하게 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하게 됩니다.

즉, 강화된 보유기간 규정은 21.1.1 현재 2주택 이상을 보유한 경우 적용되는 것입니다.

《셋째》 양도 이외에 증여(부담부증여), 용도변경, 멸실, 세대분리 사유에 대한 적용 문제

먼저 소령 제154조 ⑤항이 처음에 신설되었을 때의 조문은 아래와 같습니다.

다만, 2주택 이상(괄호 내용 생략)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

즉, 해당 조문이 처음 신설되었을 때는 "양도"하는 사유만 법문에 있다 보니 실무상 양도 외의 사유로 주택을 이전하는 경우 보유기간 해석에 모호함이 있었습니다.

① 증여와 용도변경

2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다.]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

소득세법 시행령 개정을 통하여 종전의 "양도"를 "처분"으로 개정하였으며 처분의 개념 안에 양도 외에 증여와 용도변경을 포함하였습니다. 이는 21.2.17 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용합니다.

증여 혹은 용도변경과 관련하여 추가로 의문이 드는 사항을 정리하자면 아래와 같습니다.

Q1) 2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 2021.2.17. 이전에 별도세대원인 자녀 등에게 증여시 남은 1주택의 비과세 보유기간 기산일은?

　시행령 개정 전에 증여한 것이므로 남은 1주택의 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일임.

Q2) 2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 2021.2.17. 이전에 주택 외의 용도로 용도 변경한(주택->상가)경우 남은 1주택의 비과세 보유기간 기산일은?

　소득세법 시행령 개정 전에 용도변경시 남은 1주택 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일임.

Q3) 부담부증여의 경우 보유기간 기산일

　증여가 아닌 부담부증여의 경우 그 특성상 증여부분 외에도 채무액에 해당하는 양도분이 있기 때문에 2021.2.17. 이전에 증여하였다 하더라도 21.1.1 이후 부담부증여한 경우 남은 1주택 보유기간 기산일은 부담부증여일부터 기산함.

　즉, 처분의 개념으로 다시 한번 정리하면 아래와 같습니다.

　"21.1.1 이후 양도"에서 양도에는 부담부증여를 포함함.
　"21.2.17 이후 증여 혹은 용도변경"에서 증여는 순수증여만을 의미함.

② 멸실

멸실의 경우 처분 사유(비과세 보유기간 기산일 재산정 사유)에 해당하지 않으므로 멸실 후 남은 1주택의 보유기간은 해당 주택 취득일임

☞ 서면법령해석재산 2020-2354[법령해석과-487], 2021.02.08

③ 세대분리

세대분리의 경우 처분 사유(비과세 보유기간 기산일 재산정 사유)에 해당하지 않으므로 별도세대 자녀 등에게 세대분리 후 남은 1주택의 보유기간은 해당 주택 취득일임

☞ 서면부동산 2020-552[부동산납세 -707], 2020.06.10

《넷째》 비과세 판단시 최종주택 보유기간부터 기산하는 경우 거주기간에 대한 기산점에 대한 모호성

소득세법 시행령 154조 ⑤항의 내용은 보유기간 산정과 관련한 내용이며 보유기간에 대한 언급만 하고 있을 뿐 거주기간에 대한 내용이 없어 비과세 보유기간 산정시 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 경우 거주기간은 언제부터 기산해야 하는지에 대한 모호성이 있었습니다.

즉, 보유기간 계산을 최종 1주택이 된 날부터 기산하는 경우에는 거주기간도 최종 1주택이 된 날로부터 기산합니다.

반대로 보유기간 계산을 당해 주택 취득일부터 기산하는 경우에는 거주기간도 당해 주택 취득일부터 기산합니다.

단, 아래의 경우에 해당하는 경우 2년 거주기간을 요하지 않습니다. (자세한 내용은 소득세법 시행령 154조 ①항 1호~5호 참고)

《다섯째》 최종주택 보유기간부터 기산하는 경우 장특공제 기산점에 대한 모호성

상기의 거주기간과 마찬가지로 장특공제를 계산하기 위한 기산점에 대한 모호성이 있었습니다. 즉, 비과세 보유기간 산정시 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 경우 장특공제를 계산하기 위한 보유기간을 비과세와 마찬가지로 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 양도일까지로 해야 할지 아니면 당초취득일부터 양도일까지로 해야 할지에 대한 부분이었습니다.

☞ 소령 제154조 ⑤항은 비과세 보유기간과 관련한 조문입니다. 따라서 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간 및 거주기간은 소득세법 95조 ④항에 따라 산정해야 합니다. 즉, 장특공제 계산을 위한 보유기간은 최종주택 양도시 비과세 보유기간을 당해주택 취득일 혹은 직전 주택 양도일로 기산하는지 여부와 무관하게 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 합니다.

《여섯째》 최종주택 보유기간부터 기산해야 비과세가 가능한 상황에서 보유기간을 충족하지 못하여 과세하는 경우 장특공제 표1? 표2? 적용 여부

예를 들어 21.1.1 현재 2주택자가 A주택을 과세 받고 남은 B주택을 양도할 때 B주택을 비과세를 받기 위해서는 직전 양도일부터 2년 이상 보유해야 비과세가 가능합니다. 따라서 직전 양도일부터 2년 이상 보유하지 않고 양도하게 되면 비과세를 적용할 수 없게 됩니다. 이 경우 과세되는 B주택 양도차익 계산시 장특공제는 표1을 적용할지 표2를 적용할지에 대한 부분입니다.

☞ 장특공제 표1 및 표2 적용 여부는 소득세법 제95조 ②항에 의거하여 판정해야 합니다.
그 중 표2 적용을 위해서는 소득세법 95조 ②항 단서에서 규정하고 있는 요건을 충족해야 합니다.

☞ 따라서 양도일 현재 1주택자(1세대 1주택으로 보는 주택 포함)가 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에는 장특공제 표2 적용이 가능합니다. 또한 장특공제 조문에서 언급하고 있는 보유기간 및 거주기간은 전체 보유기간 및 거주기간을 의미합니다. 따라서 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상 보유하지 않고 양도하여 과세되는 B주택의 경우 장특공제는 표2 적용이 가능할 것으로 보입니다.

《일곱째》 기획재정부재산 -194(2020.02.18) 쟁점7과 관련 해석 여부

쟁점7의 내용은 1주택과 관리처분계획인가 전에 취득하여 입주권으로 전환된 조합원입주권(=원조합원)을 보유한 세대가 1입주권 양도(과세) 후 남은 최종 1주택 양도시 보유기간 기산을 입주권 양도일부터 한다는 내용입니다.

조합원입주권의 경우 비과세 및 중과세 적용시 주택수에 포함되나 조합원입주권 자체를 주택으로 간주하는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 조합원입주권 비과세 적용시 별도의 입주권 비과세 특례 규정을 둔 것이고 다주택자가 조합원입주권 양도시 중과가 적용되지 않는 것입니다. 그럼에도 쟁점7이 나온 이유는 일반적인 주택과의 형평성 차원에서 규정한 것으로 보입니다.

《여덟째》 기획재정부재산 -194(2020.02.18) 쟁점1과 관련된 해석 여부

최근 기재부가 "양도세 줄이려 집 한 채 더 산다...규제가 만든 황당 절세법" 이라는 제목의 기사에 대하여 반박자료 내어 해당 기사에서 설명하는 방법으로는 비과세 혜택을 누릴 수 없다고 발표한 일이 있었습니다.

해당 기사가 올라오고 나서 바로 당일 날 반박자료를 올릴 정도로 해당 기사에서 설명하고 있는 사안이 굉장히 중함을 알 수 있습니다.

이러한 논란은 기획재정부재산-194, 2020.2.18. 쟁점1에 대한 해석에서부터 시작되었습니다.

상기의 내용이 기획재정부재산-194,2020.2.18. 쟁점1에 대한 내용입니다. 내용이 즉슨 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하고 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택인 A주택을 양도할 경우 보유기간은 당초 취득일부터 기산 하라는 내용입니다.

즉, 쟁점1을 모티브로 삼아 절세(?)방법을 고안한 것인데 예시를 들어 한번 설명해 보겠습니다. (C주택의 취득시점 혹은 양도시점 따라 해석상 논란이 있으나 이에 대한 근거가 아직 명확하지 않기에 해당 쟁점의 스토리를 이해하는 것에 중점을 두어 취득 혹은 양도시기는 생략하고 기술함)

갑씨는 A주택(B주택을 보유하고 있는 2주택자입니다. 근데 A주택과 B주택은 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하여 결국 둘 중 하나는 과세로 양도해야 하는 상황입니다.

B주택이 양도차익이 커서 A주택을 과세로 양도 후 B주택을 비과세로 처리하고 싶은데 A주택을 과세로 양도하는 경우 B주택을 비과세 받기 위한 보유기간은 직전 주택 양도일부터 기산하기 때문에 갑씨는 고민이 많습니다.

근데 한 가지 대안이 떠오릅니다. A주택과 B주택을 보유한 상태에서 지방(조정대상지역이 아닌)에 기준시가 1억원 이하의 주택을 추가로 매입하는 방법입니다.

따라서 C주택을 추가로 구입할 때 B주택과 새로 구입하는 C주택에 대하여 일시적 2주택 요건을 충족하도록 만듭니다.

그 이후에 A주택을 과세로 양도한 후 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택인 B주택을 양도하는 것이기 때문에 B주택을 비과세 받기 위한 보유기간은 직전주택 양도일이 아닌 당초 취득일부터 기산하게 되어 2년을 기다리지 않고도 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.

C주택을 취득할 때 지방(조정대상지역이 아닌)에 있는 1억원 이하의 주택을 취득하는 이유는 해당 사례에서 쟁점이 되는 사안은 아니며 단지 2가지 측면의 혜택을 받기 위함입니다.

☞ 기획재정부재산-194, 2020.02.18. 쟁점1이 나온 이후 2주택자가 상기의 사례와 같이 주택을 추가로 구입하여 쟁점1과 같은 상황을 만든 후 비과세로 신고하는 방법이 이슈가 되자 기재부에서 반박자료를 내어 이에 대한 방법을 부인한 것입니다.

현재 해당 사례는 국세청의 해석과 기재부의 해석이 다를 정로도 여전히 논란이 진행 중인 사안입니다. 이에 대하여 여러 가지 견해가 있지만 해당 내용을 기술하면 오히려 혼란만 가중시킬 것 같아 더 다루지는 않겠습니다. (법 개정으로 이러한 논란이 종식되길 바라며 추후 명확한 해석이 나오는 경우 추가 공지하도록 하겠습니다.)

다만, 논란이 되는 사안이니 명확한 근거가 나오기 전 까지 해당 사례와 같은 방법으로 비과세 보유기간을 판정하는 것은 주의해야 할 것으로 보입니다.

아무쪼록 세무사님들의 비과세 보유기간에 대한 판단시 조금이나마 도움이 될 수 있는 자료이길 희망합니다.

 

[자료원 : 이택스코리아 전문가칼럼]